我将效果图也发给了董事长,不一会儿电话中就传出董事长兴奋的声音:“首先感谢你小宇,你的工作效率极高并卓有成效,解决了困扰我们多日的大问题,户型图和效果图修改得相当不错,你可以拿这个方案尽快与规划部门沟通。会计师事务所的审计合同明天就可以正式签约,王会计下周将带领审计组就会入驻盛京1号项目,我们给他们限定的审计时间为不超过半个月。审计完成,其他工作就可以有的放矢地快速推进。”
“同时,经决策层研究,同意你用精装修弥补产品缺陷的方案,精装价格控制在每平方米1500元,够吗?”
我回答道:“多了,就按照我们在京都cEo官邸的装修标准,我初步询价的结果是每平方米可以控制在1000元以下。”
董事长疑问道:“怎么可能,cEo官邸可是我们集采的价格,已经很低了。”
“董事长,您可能有所不知,京都的建材供应商报价含有给采购决策者的腐败水分,这已经是公开的秘密了。我在盛京的代理商为促成订单,报价仅仅是京都的六成左右。这样,我建议我们先制定一个统一的建材采购标准,包括每种建材的品牌和型号或者相关质量标准,集团采购部和盛京项目公司齐头并进,共同询价。另外,我准备把原设计的塑钢窗,升级为高档的断桥铝系统窗,即使加上铝窗,每平米1000元的花费也够用。”
“那就再好不过了,楼盘的定价你准备如何处理?根据周边竞品情况,集团策划部制订的产品价格为均价6600元。”
我回答道:“多少?太低了,我市场调研结果制定的产品均价为8000元,起步价为6600元。”
董事长沉重的说道:“可能你有所不知,此楼盘最好的东南端的E户型,已经由市金廊动迁办全部扣下,用于金廊拆迁户异地安置。虽然没有备案,但支付了定金3亿元。千户置业也是为了解决资金短缺的燃眉之急,每户清水均一价格仅为3500元。我们以为加上装修,均价6600元推广也会有一定困难。”
“董事长,我们楼盘整体定位为高端,绝对不能有回迁户存在。我建议想法退掉,实在不行就尽快改户型,先斩后奏,如何?”
“小宇,我完全同意你的建议,你那里先探探路再说。有进展我们随时沟通。”
放下电话我对婷婷道:“给我准备两万元的万象城购物卡,明天我们和朱爽一起拜会规划局局长,探讨修改户型和外立面的问题,尤其是将E户型与F户型合并,有一定难度,需要公关。明天我们先探探路。”
婷婷很快拨通了朱爽的电话,朱爽兴奋地说“我的营业执照已经下来了,工商最终核名为通达商务咨询有限公司,执照都到手了,税务登记也已经办理完毕。没想到明天就开工了,好期待啊。我今晚回家求我爸约一下规划局王局长,最好让他明天一上班就能接见我们。然后,你们帮我参谋一下,选个像样的写字间。”
规划局王局长早年毕业于清华建筑系,是盛京市少有的技术型官僚。业务精通,为人低调。
王局长看到我们为他准备的,装帧精美的彩打文稿后,直入主题:“外立面需要通过市规委会的审查,恰好后天就开半个月一次的规委会外立面审查研讨会,我把你们的修改方案加进去,通过审核应该问题不大。户型优化方案我就可以审批。”
“至于E和F户型合并,政府有文件,现在提倡开发小户型,户型改小容易,往大了改则需要班子集体决策,一会儿就开班子周例会,我把你们的要求也加进去,理由就说F户型不实用,合并户型属于无奈之举。”
王局长接着诡秘一笑:“我知道你们为何合并户型,其实是为了赶走动迁户,这点我完全理解。据我所知,你们的房子,金廊回迁户认购不到50户,动迁办有人想玩猫腻,把好房子用公款低价扣下,就是为了日后加价卖房,个人赚取差价。这件事即使金廊办细究起来,他们也不敢坚持下去。但是有一点,金廊办扣你们的房子,并没有向我们打任何招呼,到时你们必须把责任揽过来,就说故意向我隐瞒了此事。”
看来朱爽父亲和王局长的交情相当不错,否则他不会这样帮助我们。临走前,朱爽递给王局长的购物卡,王局死活也不收,并说小事一桩,无功不受禄。看他的表情,相当真挚,盛京这样的干部可是属于珍稀物种。
回到车上,朱爽说:“王局不收购物卡无所谓。我妈和王局太太是无话不谈的闺蜜,周末我让妈妈请她逛街,就去万象城,这不就顺水推舟了吗。以后求王局帮忙的事儿会多的很,他又是有名的怕老婆,夫人外交是最好的公关途径。交给我办,请放心。”
第二天,朱爽电话告知,我们的户型修改包括E、F户型合并,已经通过规划局的审批,让我通知项目公司有关人去办理手续。
我将这一消息告诉了董事长,董事长兴奋不已,并同意尽快与通达商务咨询签约,月费10万,含5万元招待费,其他公关费用一事一议。
策划部脑力激荡的结果就是没有结果。时间紧迫,集团决定采用我的方案,并着手与广告公司签约,同时找寻优秀室内设计公司,进行实体样板间的设计。现在是九月初,每年“金九银十”的卖房季绝不能错过。
周末,国际知名的四大会计师事务所之一的思勤,派审计组正式提前了四天进驻盛京1号,项目的工作基本走上了正轨。
原项目公司的管理水平极其低劣,规章制度实用性不强,形同虚设。我适时导入集团普遍推行的“两个标准”,即“职位标准”和“工作标准”,前者规定做什么,后者规定怎么做。同时命令婷婷按照职位标准的要求,“广撒英雄帖”,积极推进招聘合适人才的计划。
原项目公司千户置业的股东由三人组成,均是赖氏兄弟。大哥赖永平占比50%,系公司法人代表兼董事长,二哥赖清平占比35%,老三赖新平占比15%,系公司总经理。其中,大哥因10年前械斗导致身体瘫痪,已无刑事能力,只是挂名董事长,是老二的股份代持人。公司的实际控制人也是老二赖清平。
审计方的高效率工作,使我们很快就弄清了赖氏兄弟的实际投资额。赖氏兄弟实际投入现金为十亿元人民币,拆迁补偿费总计约20亿元中,只支付了十亿元,还是通过抵押土地证获得的银行贷款解决的,剩余10余亿元尚拖欠。工程款几乎一分未付,现有工程资金均为总承包商垫付。“金廊办”的3亿元“房屋定金”,已经全部用于公司的日常运营,早已花光殆尽,还欠下了2亿元高利贷。如果我们不介入,按此状况和此价位,即使在建工程全部卖出,千户置业则依然亏损近10亿元,后续工程当然难以为继。
获得此情报,我与千户置业的谈判有了充分的底气。好在赖家是我家老邻居,我与小赖又是同班同学,而与老二更是不打不相识。彼此知根知底,合作谈判进展十分顺利。
赖清平急于甩掉盛京1号这一烫手的山芋,经过几轮谈判,他完全接受了我方的收购计划:
1.创新集团向项目公司投资现金50亿元,项目公司增资扩股,按实际投资额溢价分配各方的股份比例。
2.银行贷款和金廊办定金由合营公司负担,不计股东投资额。
3.2亿元高利贷加上利息共计2.5亿元由合营公司如期支付。
4.审计决算后的工程应付款以及拆迁户的补偿款和过渡补偿费,由合营公司承付。
5.千户置业现有员工由创新集团重新考核后决定是否留用。
6.协商的合营公司股份最终构成:创新投资85%,赖清平10%,赖新平5%。赖氏兄弟不参与合营公司运营管理,不在合营公司担任任何职位。合营公司更名为盛京创新地产投资有限公司。合营公司主要负责盛京1号项目的各地块投资管理工作。
我将谈判结果告知集团董事长,董事会全票通过此方案,并全权授权我马上签署相关协议。另外,整个项目五大地块,分属五个项目公司开发运营的方案,也通过了董事会的决议。五个公司分别为盛京雅筑置业有限公司、盛京观天下房地产开发有限公司、盛京巴比伦房地产开发有限公司以及盛京创新商业地产开发有限公司。
接下来的一周时间内,神通广大的朱爽不但将五家公司注册完毕,而且按我方要求将整个地块拆分成五个地块,每个地块开立了独立的土地证,每个土地证分属五个项目公司。我这一高屋建瓴般的操作,为事后项目开发的顺利进行,奠定了坚实的基础,这些都是后话了。
现在项目当务之急是审计工作。开始理清了赖氏兄弟的实际投资总额,为后续工作的进行提供了极大的便利性。
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